Connect with us

Saveti

Koraci u kupovini nekretnine, šta treba znati

Published

on

Stan na prodaju

Odluka o kupovini nekretnine (stana, kuće, poslovnog prostora) predstavlja važan momenat u životu svakog čoveka. Ako ste već imali priliku da kupujete nekretnine, znate koliko ste vremena, truda, energije utrošili da bi obezbedili potrebna finansijska sredstva. U narednom delu teksta ćemo pokušati da predstavimo najvažnije korake koji vam predstoje kada je kupovina nekretnina u pitanju.

Izbor agencije za nekretnine

Na osnovu vaših ranijih iskustava, iskustava vaših prijatelja, rođaka, kolega na poslu, zaključili ste da je najbolje da za ceo postupak potražite pomoć, odnosno angažujete agenciju za nekretnine. Pored njihovih preporuka možete i samostalno pretraživati internet, jer mnoge agencije imaju svoje web stranice na kojima ćete pronaći informacije o njihovim uslugama, dostupnim nekretninama i kontakt informacijama. Ne zaboravite ni grupe ili stranice na društvenim mrežama, gde možete pronaći preporuke i informacije o lokalnim agencijama.

Kada napravite uži izbor potencijalnih agencija, važno je da proverite njihove recenzije i iskustva drugih klijenata, kako biste dobili bolju predstavu o njihovoj reputaciji i kvalitetu usluga. Takođe, poželjno je da direktno kontaktirate agenciju, kako biste postavili pitanja i zatražili dodatne informacije koje su vam potrebne. Veoma je važno da za sve poslove angažujete stručnjake koji će vam maksimalno pomoći da izaberete idealnu nekretninu. Nakon toga sa izabranom agencijom potpisujete ugovor o posredovanju u procesu kupovine nepokretnosti, u kome ćete definisati uslove i visinu provizije, da biste izbegli bilo kakve nedoumice ili nepredviđene troškove.

Uloga i zadatak agenta za nekretnine

 Agencija za nekretnine dodeljuje vam agenta, koji za vas sastavlja ponudu, vodi vas u obilazak nekretnina, organizuje vreme gledanja, susrete sa vlasnikom, a obavlja i druge aktivnosti, sve u cilju pronalaženja nekretnine koja najviše odgovara vašim potrebama. Agent će vam dati savete o lokalnom tržištu, odnosno o cenama, da li je cena nekretnine koja vam se sviđa realna ili se bitno razlikuje od uobičajene tržišne vrednosti.

Agent će i pregovarati u ime vas, jer je i njegov cilj da postigne najbolje uslove za svog klijenta i tako uspešno izvrši zadate poslove. Agent je tu da vas posavetuje i pomogne vam oko rešavanja eventualnih problema koji se mogu pojaviti tokom celog procesa izbora i kupovine nekretnine.  Kada se postigne dogovor između vas i vlasnika stana, agent prati proces do zatvaranja transakcije, pružajući podršku vama tokom celog postupka.

 Šta,  kako i kad

Kupovina nekretnine obično uključuje niz obaveza za kupca kako bi osigurao da ona bude zakonita, sigurna i uspešna. Sve ovo će vam biti mnogo lakše ako angažujete agenciju za promet nekretninama. Evo na šta morate da računate prilikom kupovine nekretnine:

  1. Finansijska priprema: Kupac treba da bude finansijski pripremljen za kupovinu nekretnine, što znači da poseduje sredstva za plaćanje kupoprodajne cene, kao i troškova povezane sa transakcijom, poput poreza, taksi, provizija agenata itd.
  2. Pregled nekretnina: Kupac obično angažuje stručnjaka za pregled nekretnine kako bi se uverio da je nekretnina u dobrom stanju i da nema skrivenih problema koji bi mogli iziskivati dodatne troškove za popravke ili održavanje.
  3. Pravna istraživanja: Kupac ili njegov advokat treba da sprovedu pravna istraživanja kako bi se osiguralo da je nekretnina pravno čista, bez tereta ili problema kao što su hipoteke, sudski sporovi ili drugi pravni problemi.
  4. Pregovaranje o ceni i uslovima: Kupac pregovara o ceni i uslovima kupoprodaje sa prodavcem ili njegovim agentom. To uključuje i postizanje sporazuma o ceni, rokovima isplate, eventualnim popravkama ili renoviranju pre preuzimanja nekretnine, itd.
  5. Potpisivanje ugovora: Kada se postigne dogovor, kupac potpisuje kupoprodajni ugovor koji definiše sve uslove transakcije.
  6. Plaćanje depozita: Kupac obično treba da plati depozit kao dokaz ozbiljnosti svoje namere za kupovinom nekretnine. Ova sredstva se obično drže kod treće strane, poput advokata ili agenta za nekretnine, sve do zatvaranja transakcije.
  7. Dobijanje hipoteke (ako je potrebno): Ako kupac koristi hipotekarni kredit za finansiranje kupovine, treba da podnese zahtev za hipoteku i obezbedi sve potrebne dokumente kako bi dobio odobrenje od banke.
  8. Zatvaranje transakcije: Na kraju procesa, kupac završava transakciju plaćanjem preostalog iznosa kupoprodajne cene, kao i svih pripadajućih taksi i troškova. To se obično dešava na sastanku koji se naziva “zatvaranje”, gde se potpisuju svi neophodni dokumenti i prenosi vlasništvo nad nekretninom sa prodavca na kupca.

Ovo su samo neke od ključnih obaveza koje kupci imaju prilikom kupovine nekretnine, a detalji mogu varirati u zavisnosti od lokalnih zakona i praksi.

 Predugovor i glavni ugovor pri kupoprodaji nepokretnosti

 Predugovor o kupoprodaji nepokretnosti je pravni dokument i pravna obaveza za obe ugovorne strane, da nastave s procesom kupovine, ili prodaje, prema uslovima i rokovima navedenim u predugovoru, sve do zaključenja konačnog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.

Zaključenje predugovora o kupoprodaji nepokretnosti je jedna od faza procedure prometa nepokretnosti. Sledeća faza je kapara za stan a zatim zaključenje ugovora o kupoprodaji, isplata kupoprodajne cene i ulazak u kupca nepokretnost. Važno je da znate da predugovor o kupoprodaji nepokretnosti proizvodi pravno dejstvo samo ako je potpisan i overen kod javnog beležnika (notara).

Glavni ugovor obično se zaključuje u roku koji je predviđen u predugovoru i omogućava prenos apsolutnih prava. Vaš agent zakazuje, u ugovorenom roku, termin kod javnog beležnika, overu ugovora o kupoprodaji, koji sastavlja po pravilu advokat vaše agencije. Kupac nakon toga isplaćuje ostatak kupoprodajne cene, a obaveza prodavca je da nekretninu oslobodi od lica i stvari i da je preda kupcu u posed. Overu ugovora kod javnog beležnika plaća kupac.

Kapara za stan

Kapara za stan je novčani iznos koji kupac plaća kao garanciju da će ozbiljno ići kroz proces kupovine stana. Kapara pokazuje prodavcu da je kupac ozbiljan u svojoj nameri da kupi stan i da će se držati dogovora. Kapara je na taj način rezervacija nepokretnosti i iznos kapare se navodi u predugovoru o kupoprodaji nepokretnosti. Prilikom ugovaranja kapare, ugovorne strane mogu predvideti da ukoliko kupac odustane od kupovine bez valjanog razloga, prodavac može zadržati kaparu kao kompenzaciju za gubitak vremena i potencijalnih drugih ponuda.Dogovor

Potvrda o plaćenoj kapari

 Obaveza kupca je da donese javnom beležniku – notaru potvrdu iz banke o plaćenoj kapari.

Obaveze kupca nakon zaključenja ugovora

 Kupac overen ugovor o kupoprodaji donosi u banku, na osnovu kojeg se vrši transfer novca prodavcu. Zatim kupac potvrdu iz banke o izvršenom transferu donosi javnom beležniku, kojom se potvrđuje da je isplaćena kupoprodajna cena. Javni beležnik overava Clausula Intabulandi (koju sastavlja advokat agencije) o isplaćenoj kupoprodajnog ceni, overu iste plaća kupac.

Obaveza kupca je i da plati porez na prenos apsolutnih prava 2,5% od cene nepokretnosti.  Ukoliko je predmet kupoprodaje stan u novogradnji, a da je prodavac pravno lice i kupac postao prvi vlasnik, tada plaća 10%

 Uknjižba i prenos apsolutnih prava u Srbiji

Da bi se kupac uknjižio kao vlasnik nepokretnosti u katastru nepokretnosti u Srbiji, potrebno je obaviti nekoliko koraka:

  1. Kupoprodajni ugovor: Prvi korak je potpisivanje kupoprodajnog ugovora između prodavca i kupca. Ovaj ugovor treba biti overen kod notara.
  2. Plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava (PPO): Kupac treba da plati porez na prenos apsolutnih prava koji se plaća na tržišnu vrednost nekretnine. Ovaj porez se plaća u poreskoj upravi.
  3. Priprema dokumentacije: Kupac treba da pripremi svu potrebnu dokumentaciju, uključujući overene kopije kupoprodajnog ugovora, lične dokumente, dokaz o uplati PPO-a i ostalu potrebnu dokumentaciju.
  4. Podnošenje zahteva za upis prava svojine: Kupac ili ovlašćeni predstavnik treba da podnesu zahtev za upis prava svojine nad nepokretnošću u katastru nepokretnosti. Ovo se obično radi u nadležnom organu za katastar nepokretnosti.
  5. Provera prava prethodnog vlasnika: Nadležni organ za katastar nepokretnosti će proveriti da li prodavac zaista ima pravo da proda nepokretnost.
  6. Upis prava svojine: Nakon što se utvrdi da su ispunjeni svi uslovi, nadležni organ će izvršiti upis prava svojine na ime novog vlasnika u katastru nepokretnosti.

Napomena: Ovi koraci mogu varirati u zavisnosti od specifičnih zahteva i procedura koje mogu biti primenjene u pojedinim slučajevima ili delovima Srbije. Svakako je uvek preporučljivo konsultovati se sa stručnjakom ili advokatom za nekretnine radi tačnih informacija i saveta.

Autor: Milica S.K.

 

 

 

 

 

Continue Reading
Click to comment

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Copyright © 2023 Naša Srbija.